​固原市新市民住房问题专项调研报告

固原市住房公积金管理中心

(2018年4月28日)

为认真贯彻住房和城乡建设部住房公积金监管司《关于在全行业组织开展新市民住房问题专题调研的通知》（建金政函[2018]第28号）精神，深入了解新市民的住房需求，研究改进住房公积金管理服务的政策措施，征集改革住房公积金制度的意见建议，固原市住房公积金管理中心高度重视新市民住房问题专题调研，把此次调研工作作为大兴调查研究之风的有力举措抓紧落实，精心安排，周密部署。一是加强领导。3月23日，中心成立了专题调研领导小组，中心领导亲自挂帅，抽调科室业务骨干，制定了《固原市住房公积金管理中心开展新市民住房问题专题调研实施方案》，抽调8名工作人员组成面访队伍，统筹推进相关工作。二是明确目标。4月8日，集中学习了《关于在全行业组织开展新市民住房问题专项调研的通知》，对如何开展新市民住房问题专题调研进行了全面培训，重点就新市民调查APP操作、问卷访问规范与技巧等方面进行了演练培训和交流答疑。三是狠抓落实。4月9日，正式启动了固原市新市民住房问题专题调研工作，确定原州区为调查样本采集点，走访了市住房和城乡建设局、人民银行固原市中心支行、原州区公安局、原州区统计局；分别到街道、房地产企业、酒店、宾馆、工厂、家具城、超市等行业单位，对居住城镇6个月以上、年龄在16-60周岁常住人口中的外市户籍和本市农村户籍人口进行面访问卷调查，面对面地了解情况探讨问题，完成数据收集，成功问卷353人。现就固原市新市民住房问题专题调研工作报告如下：

一、原州区近三年总体情况

截至2017年底，原州区土地面积2759.8平方公里，常驻人口数42.62万人，其中城镇人口数21.53万人，占常驻人口数的50.52%；户籍人口46.47万人，其中城镇人口数17.47万人，占户籍人口的37.59%。

（一）区域经济、产业发展、财政收支情况

1、从地区生产总值来看，2015年，93.14亿元，2016年，103.35亿元，2017年117.66亿元，平均增速12.4%。其中，2015年，第一产业13.42亿元，第二产业24.86亿元，第三产业54.86亿元；2016年，第一产业14.32亿元，第二产业26.28亿元，第三产业62.75亿元；2017年，第一产业15.04亿元，第二产业32.36亿元，第三产业70.26亿元。从总体看，近3年，第一产业占比逐步减少，第二、三产业占比逐步增加。

2、从固定资产投资来看，2015年，139.24亿元，2016年，161.73亿元，2017年171.68亿元，平均增速11.15%。

3、从社会消费品零售总额来看，2015年，29.37亿元，2016年，31.85亿元，2017年35.18亿元，平均增速11.15%。

4、从地方公共财政预算收入来看，2015年，2.51亿元，2016年，2.51亿元，2017年2.42亿元，呈下降趋势。

5、从地方公共财政预算支出来看，2015年，31.05亿元，2016年，35.01亿元，2017年38.40亿元，平均增速11.22%。

根据近3年地方公共财政预算收入、地方公共财政预算支出分析，由于主要靠中央财政转移支付，原州区地方公共财政预算收入呈下降趋势，地方公共财政预算支出增速较快。

（二）人口流动和就业情况

由于城镇化进程的加快，流动人口明显增多，2015年1847人，2016年2506人，2017年7364人，新市民呈逐年增长趋势。新市民中，在城市就业的明显多于农村，分布在第二、第三产业的人数占90%以上。

（三）新型城镇化建设情况

自2015年以来，借自治区建设宁南区域中心城市建设的东风，作为固原市驻地的原州区大力实施旧城改造工程，使城中村现象得到了有效改变，对部分老旧小区进行了全面改造，加之2017年全面开展的海绵城市建设和一系列的城市基础设施建设，使城市布局更加科学，使城市品位更加凸显，使城市氛围更加浓厚。通过新型城镇化建设，成为未来原州区全面建成小康社会的重要载体，更成为撬动内需的最大潜力所在。

（四）房地产情况

1、2015年，房地产开发投资51.32亿元，2016年59.53亿元，2017年76.09亿元，平均增速18.02%。

2、2015年，住宅新开工面积82.5万平方米，2016年135.96万平方米，2017年75.81万平方米，由于原州区旧城改造工作接近尾声，2017年住宅新开工面积大幅减少。

3、2015年，商品房销售价格3510元，2016年3519元，2017年3469元，居民购房趋于理性，商品房销售价格趋于平稳。

4、2015-2017年，住宅平均租金每平方米12元，由于受旧城改造的影响，城区所提供的出租房屋大幅减少，出租住宅平均租金呈明显上涨趋势。

5、2015-2017年，平均去化周期为13个月，近几年，原州区旧城改造工作力度大，原开发的库存房屋去化周期大幅度减少。

6、2015-2017年，人均居住建筑面积32平方米，每年均有所增加。

（五）金融业务发展情况

1、2015年，金融贷款余额154.16万元，2016年229.63万元，2017年264.2亿元，平均增速32.01%。

2、2015年，金融存款余额121.52亿元，2016年171.76亿元，2017年239.99亿元，平均增速40.57%。

从近3年金融贷款余额和金融存款余额的增速来看，金融存款余额的增速明显高于金融贷款余额的增速。

3、金融机构方面，2015年7个，2016年8个，2017年9个，金融机构个数呈增加趋势。

（六）住房公积金业务运行情况

1、2015年，参与缴存住房公积金单位163个，参与缴存职工7611人，住房公积金缴存总额6.65亿元，缴存余额3.84亿元，住房公积金提取总额2.81亿元，累计为3242户发放住房公积金贷款5.16亿元。

2、2016年，参与缴存住房公积金单位166个，参与缴存职工7919人，住房公积金缴存总额8.03亿元，缴存余额4.03亿元，住房公积金提取总额4亿元，累计为3717户发放住房公积金贷款6.53亿元。

3、2017年，参与缴存住房公积金单位162个，参与缴存职工7999人，住房公积金缴存总额9.41亿元，缴存余额4.58亿元，住房公积金提取总额4.56亿元，累计为3859户发放住房公积金贷款7.59亿元。

二、新市民群体特征

（一）年龄和性别特征

面访353人，平均年龄35.8岁（16-30岁，占28.9%，31-45岁，占57.5%，46-60岁，占13.6%）；性别，男的89人，占25.2%，女的364人，占74.8%；民族，回族76人，占21.5%，汉族277人，占78.5%。

（二）婚姻家庭状况

面访人员中未婚41人，占11.6%，已婚308人，占87.3%，离异4人，占1.1%。

（三）总体受教育程度

面访人员中文盲14人，占4%，初中及以下196人，占55.5%，高中/职高101人，占28.6%，本科/专科41人，占11.6%，研究生及以上1人，占0.3%。

（四）就业创业情况

面访人员工作单位包括机关事业单位、国有及国有控股企业、个体工商户、私营企业等；工作性质为：受雇于他人或单位263人，临时性工作14人，创业48人，自由职业24人；就业行业涉及农林牧、制造业、电力、建筑业、批发零售、交通运输、住宿业餐饮业、软件信息技术服务业、房地产业、租赁和商务服务业、水利、居民服务业、修理、文化娱乐等；创业类型主要为：个体经营、经营私营企业，创业行业涉及农林牧、建筑业、批发零售业、交通运顺、餐饮住宿业、居民服务修理等。

（五）家庭随迁情况

面访人员随迁人数709人，随迁对象主要为配偶或伴侣、父母、岳父母/公婆、祖父母/外祖父母、子女、儿媳、孙子孙女、兄弟姐妹等。

家庭收入支出情况

面访人员家庭人均可支配收入17646.6元、主要收入来源于生产经营、务工、借款、贷款,支出项目主要用于日常生活、购买租住房屋、购车交通出行、子女教育、就医等。

家庭资产情况

面访人员家庭平均总资产为352205.1元，住房资产413038.3元，金融资产71899.4元，非金融资产103302.9元。

家庭负债情况

面访人员家庭平均总负债141562.2元、举债途径主要为向他人借款、金融机构借款，负债类型主要为经营负债133343.8元、住房负债151245.8元、购车负债62000元、教育负债33000元、嫁娶和看病负债62090.9元等。

（九）住房公积金缴存使用情况

住房公积金缴存比例1.1%、提取比例25%、贷款比例25%。

（十）缴存意愿、缴存能力、未缴存原因

无缴存住房公积金意愿为67.3%，缴存能力月缴存353元，暂未缴存的原因：单位不给缴、个体工商户未建立住房公积金、对住房公积金不了解、无购房计划等。

三、新市民住房状况

（一）住房获得渠道

面访人员家庭成员购买自主住房的占51%，租赁居住的占43.3%，单位免费居住的占5.7%。

居住形式

面访人员中个人独居占10.4%，家庭居住42.2%，群体居住占47.4%。

住房权属

商品住宅占85%，政策性住房5.2%，使用权住房0.5%，集体土地宅基地住房占7.3%，小产权房占2.1%。

住房套数、面积

本市城镇地区有房家庭平均拥有住房套数1.1套，住宅建筑面积127.5平方米，人均居住建筑面积12平方米。

四、新市民住房需求

（一）定居原因

子女教育占35.7%，就业创业占62.3%，其他占2%。

定居时间

已定居时间9.3年。

租房计划

未来两年计划租房租金水平月租金505元，租赁平均面积69平方米，租赁主要用于子女教育、创业就业。

购房计划

未来两年计划购房总价443794.8元，购房类型为商品房，购房主要用于以前无房，用于居住、换房、子女教育、结婚等。

贷款首付款来源

主要为家庭积累占96.4%，贷款占5.8%，民间借贷占1.4%，他人赠予占2.2%。

贷款需求

有购房贷款需求家庭占未来两年计划购房家庭比例为97.9%，未来两年家庭平均计划购房贷款总额287029.3元。

五、新市民解决住房问题的制约因素

（一）住房供给

截止2015年年底，固原市原州区共建公共租赁住房11248套，公租房总量较少，2016-2017年公共租赁房未新建，满足不了广大进城务工新市民的住房需求。

政策障碍

一是房价高，落户难。2017年12月底，固原市原州区新建商品房销售均价为4050元/平方米，随着楼市去库存各种政策的刺激，以及农村宅基地有偿退出和土地流转的推进，部分农民常年生活在城市里，逐步转变成新市民，由于传统农业收益低，单靠种地很难获得进城买房的资金，落户难；二是年龄大，学历低，无技术，找工作难。部分年龄大的农民工在城市找工作艰难，而且难以适应城市中不断发展的用工需求，进城后找不到合适的工作，呆着又没有退休金，不如回乡种地了；限购、限贷方面：由于工作流动性大，收入来源不稳定，还贷信誉低，贷款风险高，购房办贷难。

支付能力

购买力是农民工的最大“软肋”，无力支首付，购房贷款难审批，固原市新市民购房申办商业银行住房按揭贷款需要找2名国家机关事业单位工作人员作为借款担保人；务工薪酬低，难以支撑每月较高的租房租金和房贷。

贷款负担

固原市原州区大部分新市民还未缴纳住房公积金，未纳入住房公积金制度保障范围，不能享受住房公积金低利率贷款。同时，由于单位不稳定，工作流动性大，工资收入低，无力负担商业银行按揭贷款月还款额。贷款对于新市民来说可望而不可求。

权利保护

租赁权利受阻主要由于准入门槛高，很多进城务工人员达不到租住公租（或廉租）房的条件。

配套设施不完善

房屋面积小、结构不合理、功能单一，满足不了入住需求。

其他制约因素

附近无幼儿园、小学、中学或距离学校偏远等等。

六、住房公积金支持措施

（一）支持租房的政策措施

国家培育和发展住房租赁市场，保障住房租赁有效供给，满足城镇居民特别是新市民的住房需求，可提取住房公积金缴存人及配偶账户住房公积金用于缴纳房屋租赁费，贯彻落实《关于放宽提取住房公积金支付房租条件的通知》文件精神，支持鼓励新市民住房租赁消费。

支持购房的政策措施

实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。贯彻落实《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》、《关于维护住房公积金缴存职工购房贷款权益的通知》文件精神，满足职工住房公积金购房贷款需求。

支持面向新市民住房供应的政策措施

政府有效增加租赁房源供应，发挥公租房兜底作用，降低准入门槛，扩大保障范围，精准识别将新市民纳入保障范围；探索将房地产去库存与促进人口城镇化有机结合，有序引导新市民进城购房居住。

将新市民纳入住房公积金制度覆盖面范围的政策措施

建立个体工商户、自由职业者等新市民群体自愿缴存机制；强化政策宣传引导，不断增加缴存群体人数，优先将协警、环卫、公交、出租、运输等行业群体纳入住房公积金制度保障范围。

配套的管理体制和运营机制

发展培育国有住房租赁企业，建立住房租赁信息服务平台，推行住房租赁合同网上签约备案制度，建立房源信息发布平台及时监测房源供应及分布状况，适时向社会公布；建立新市民进城购房优惠补贴机制，考虑免除所有税费、提供低利率贷款产品；规范市场秩序，持续对房地产开发企业和房地产中介机构在开发、销售、中介服务等方面存在的哄抬房价、炒房等违法违规行为以及侵害群众合法利益、扰乱市场秩序等问题进行规范整顿，营造良好的房地产市场环境。

配套的资金支持和优惠政策

对于新市民群体自愿缴纳住房公积金的，国家财政给予一定比例补助；供给低租金房子租住；免除购房所有税费；提供住房公积金低利率贷款。

七、对住房公积金制度改革的意见建议

2018年全国两会提出，改革住房公积金制度，研究设立国家住宅政策性金融机构，建立健全促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，加快建立多主体供应、多渠道保障、租赁并举的住房制度。

在现有住房公积金管理的基础上，组建国家政策性住房银行，将全国住房公积金贷款风险准备金转化为住房银行资本金，作为政策性银行，实行低利率，重点支持中低收入居民购买自住型住房。改革为规范的金融机构，纳入银行监管体系，有利于提高制度的规范性和透明度；建立金融机构垂直管理体制，消除公积金受地方行政干预而导致被挪用和占用的风险，提高资金安全性；按照金融机构要求和管理，可以有效提高资金管理集约化、专业化和精细化水平，降低管理运营成本；可以使住房公积金资源在更大范围内实现优化配置，充分发挥住房公积金作用，保障缴存职工的权益。

一是建议以建立政策性住房银行为目标。随着城镇化的持续推进和居民解决、改善住房条件的客观要求，促进居民特别是中低收入家庭的合理住房消费将是一项长期的任务，需要建立规范、高效、便利、专业且具有国家政策性职能的机构作为载体，通过政策性信贷支持居民合理住房消费的实现，提高消费能力。

二是做好住房公积金制度改革和建立住房银行模式的顶层设计。对于已运行了20多年的住房公积金制度进行改革，建立政策性住房银行，是一项制度和体制机制的变革。建议组织专门力量进行深入调查研究，借鉴国外经验基础上，立足国情，做好目标制度的顶层设计。确定制度的基本框架、性质、主要功能、运营模式、管理体制等，分阶段、分步骤推进住房公积金制度向住房银行模式改革和转型。

三是在改革目标和制度的顶层设计基础上，重点研究改革的具体方案。解决住房银行的资本金来源、运营机制、治理方式和改革的具体步骤以及国家具体支持政策等。