中卫市住房公积金个人住房贷款管理办法

第一章  总则

 

第一条  为加强住房公积金个人住房贷款管理，规范住房公积金业务办理，保证资金安全，防范贷款风险，支持居民基本住房消费，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《住房公积金管理条例》及住建部《住房公积金个人住房贷款业务规范》（GB/T 51267-2017）等有关法律法规和文件规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条  本办法所称住房公积金个人住房贷款（以下简称公积金贷款），是指中卫市住房公积金管理中心（以下简称公积金中心）委托商业银行向住房公积金缴存人员发放的用于购买、建造、翻建、大修自住住房的个人住房贷款。

第三条  贷款分类。分为购房贷款和其他贷款。

（一）购房贷款

按购房类型分类，公积金贷款包括新建自住住房贷款、再交易住房（二手住宅房）贷款、法院拍卖住宅房贷款（以下简称法拍房贷款）等。新建自住住房贷款，是指住房公积金缴存人员购买住宅类型的新建房时所办理的贷款。再交易住房贷款，是指住房公积金缴存人员购买住宅类型的再交易房时所办理的贷款。法拍房贷款，是指住房公积金缴存人员购买法院拍卖住宅类型的房屋时所办理的贷款。

按贷款类型分类，公积金贷款包括纯住房公积金贷款、“组合贷”、“商转公”等。纯住房公积金贷款，是指住房公积金缴存人员购买住房时，除自筹资金外，仅获得公积金中心发放的贷款。“组合贷”全称“个人住房组合贷款”，是指住房公积金缴存人员购买住房时，除自筹资金外，同时获得公积金中心发放的贷款和商业银行发放的贷款。“商转公”全称“商业银行个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款”，是指住房公积金缴存人员购买住房时，在商业银行办理了个人住房贷款，之后向公积金中心申请转为公积金贷款。

按贷款主借款人缴存中心分类，贷款包括本中心缴存人员贷款、异地缴存人员贷款等。本中心缴存人员贷款，是指主借款人在本市缴存住房公积金所办理的贷款。异地缴存人员贷款，是指主借款人在本市以外地区缴存住房公积金所办理的贷款。

按购房所在地分类，贷款包括本市购房贷款、异地购房贷款等。本市购房贷款是指所购住房在本市辖区所办理的贷款。异地购房贷款，是指所购住房在本市以外地区所办理的贷款。

异地缴存人员贷款和异地购房贷款，统称“异地贷款”。

（二）其他贷款

住房公积金缴存人员因建造、翻建、大修自住住房所办理的建造贷款、翻建贷款、大修贷款等。

第四条  受托贷款银行是指接受公积金中心的委托，负责政策咨询、贷款受理、贷款签约、贷款发放、抵押权预告登记、抵押权登记、贷款回收、按揭转押、贷后管理等业务的商业银行。

公积金中心与受托贷款银行应签订住房公积金委托业务协议，明确各自的权利、责任、义务和发生纠纷时的处理方式。

第五条  公积金贷款以归集的住房公积金为资金来源，遵循缴存义务和使用权利对等原则，坚持风险控制原则，确保资金安全运行。

第六条  公积金中心负责本市行政区域公积金贷款的管理。

第七条  借款人通过公积金中心官方网站发布的线上平台办理业务，与线下柜面办理业务具有同等法律效力。

 

第二章  贷款对象和条件

 

第八条  借款申请人（含借款主申请人、配偶、共同申请人，下同）应为具有完全民事行为能力的自然人，是所购住房的产权人。借款主申请人应正常缴存住房公积金。

第九条  借款申请人应同时具备下列条件：

（一）个人住房公积金账户开户满6个月，且连续、正常、足额缴存；

（二）职工在购买自住住房时，夫妻共有产权或父母与未婚子女共有产权的，应以缴存人的名义申请公积金贷款，共有产权人及配偶应作为共同申请人；

（三）有长期稳定的经济收入，信用良好，具有偿还贷款本息的能力；

（四）贷款以所购房屋作为抵押担保，同时认可其他担保方式。

第十条  借款申请人有下列情形之一的，原则上不予贷款：

（一）有尚未结清的公积金贷款；

（二）累计已使用过两次及以上公积金贷款的；

（三）在商业银行及其他金融机构有贷款或担保，余额较大的；

（四）个人信用报告所示，前次公积金贷款发生过连续3次（含）以上或累计6次（含）以上逾期的；商业贷款近五年内发生过连续3次（含）以上或累计10次（含）以上逾期的；信用卡近五年内发生过连续6次（含）以上或累计10次（含）以上逾期的；

（五）个人信用报告反映有非正常记录的；

（六）其他不宜发放贷款的情形。

 

第三章  贷款额度、期限及利率

 

第十一条  公积金贷款额度的申请审批，应同时符合下列限额标准：

（一）最高贷款额度不超过借款申请人住房公积金正常缴存余额合计的30倍；

（二）借款主申请人与配偶、共同借款人中有至少两人正常缴存住房公积金，或为引进的人才（由中卫市人才工作领导小组认定），最高贷款额度不超过80万元；

（三）仅借款主申请人正常缴存住房公积金的，最高贷款额度不超过60万元；

（四）生育二孩、三孩家庭最高贷款额度在上述（二）（三）款基础上再分别增加10万元和20万元；

（五）新建自住住房贷款，最高贷款额度不超过房屋总价款的80%（即新建自住住房抵押率上限为80%）；

（六）再交易住房贷款的最高贷款额度按照存量房买卖合同价或契税价的较低值确认且不超过该价款的60%（即再交易住房抵押率上限为60%）；

（七）“商转公”的额度最高不超过原商业贷款所剩本金余额；

（八）“组合贷”额度最高不超过抵押住房房屋总价款的80%；

（九）建造贷款额度最高不超过住房建造成本的60%（即建造住房抵押率上限为60%）；

（十）翻建贷款额度最高不超过翻建支出的60%（即翻建住房抵押率上限为60%）；

（十一）大修贷款额度最高不超过大修支出的60%（即大修住房抵押率上限为60%）；

（十二）贷款月还款额规定：

1.月还款额与家庭月收入比应满足条件：月还款额÷家庭月收入≤50%；

2.借款申请人尚有未结清的商业银行贷款或其他债务的，月偿还贷款本息与公积金贷款月偿还本息应合并计算；

3.家庭月收入优先以缴存人员的住房公积金月缴存基数认定。

第十二条  贷款期限最长不得超过30年，且贷款到期日不超过借款主申请人法定退休时间后5年；“商转公”的贷款期限同时不得超过原商业贷款剩余期限。

第十三条  公积金贷款利率，执行中国人民银行关于住房公积金贷款利率的规定，贷款利率随国家规定利率变动进行调整。

 

第四章  贷款办理程序、申请资料

 

第十四条  贷款办理流程

（一）贷款申请。借款申请人应按公积金中心要求提供真实、完整、合规的申请资料。

（二）贷款审查。公积金中心对贷款综合情况进行合规性审核，符合要求的应予以通过。

（三）贷款审批。公积金中心受理借款申请人的贷款申请后，原则上应在10个工作日内作出是否准予贷款的决定。

（四）贷款签约及担保落实。借款申请人、保证人到受委托贷款银行签约，并在不动产登记部门办理抵押登记手续。

（五）贷款发放。受托贷款银行在抵押担保落实后5个工作日内发放贷款。

第十五条  贷款申请资料

（一）借款申请人应同时提供以下共性要件：

1.有效身份证明和居住证明，相关证明信息应一致；

2.婚姻状况证明；

3.个人信用报告；

4.异地缴存人员应提供合规有效的缴存证明、流水等；

5.银行实名借记卡；

6.追加的辅助材料。

（二）购买新建自住住房（包括商品房、经济适用房、限价商品房）的，须提供经房屋产权交易管理部门备案的《商品房买卖合同》正（副）本、首付款发票。

（三）购买再交易住房的，买卖双方及其共有权人（含配偶）须提供：

1.房屋不动产权证书；

2.不动产登记信息查询单；

3.房屋所有权人身份证明及契税完税凭据；

4.房屋买卖合同；

5.追加的辅助材料。

（四）购买法拍房的，借款申请人须提供：

1.所购房屋的执行裁定文件；

2.契税完税凭据；

3.追加的辅助材料。

（五）建造、翻建、大修自住住房的，须提供规划、建设等有关部门的审批、验收文件等。

（六）“商转公”须提供：

1.商业银行借款/抵押合同；

2.贷款发放凭证；

3.贷款当期余额单；

4.不动产权证书；

5契税完税凭据；

6.房屋买卖合同；

7.追加的辅助材料。

 

第五章  贷款发放及回收

 

第十六条  贷款发放。贷款发放时按以下要求划转资金:

（一）购买预售新建自住住房办理公积金贷款，受托贷款银行按合同约定将贷款发放资金转入商品房预售资金监管账户；

（二）购买现售新建自住住房办理公积金贷款，受托贷款银行按合同约定将贷款发放资金转入房地产开发企业账户；

（三）购买再交易住房办理公积金贷款，受托贷款银行将贷款发放资金转入售房人个人账户；

（四）办理“商转公”，受托贷款银行将“商转公”非直转贷款发放资金转入借款人个人账户，将“商转公”直转贷款发放资金转入原商业银行指定账户；

（五）购买法拍房办理公积金贷款，受托贷款银行将贷款发放资金转入借款人个人账户。

第十七条  贷款回收。贷款期限在一年以内的，执行合同利率，利随本清；贷款期限在一年以上的，实行按月等额本息或等额本金方式还本付息。贷款发放后，借款人应当按照借款合同约定，按时足额偿还贷款。

借款人自贷款发放之日的次月起进入还款期，受托贷款银行按照合同约定及时划扣贷款本金及利息。符合办理条件的借款人可签约按月对冲还贷协议，使用住房公积金账户余额按月偿还贷款本息。

借款人在还贷期间发生逾期行为的，公积金中心按照逾期贷款管理相关规定进行管理。

 

第六章 贷款变更

 

第十八条  在贷款期间，当借款人发生符合公积金中心规定情形时，需对原借款合同约定内容进行变更，可向公积金中心申请办理贷款变更业务，主要包括提前还款、还款账户变更、还款方式变更、贷款期限变更、借款人（抵押人）变更、担保变更和其他变更等。

当借款人办理借款变更业务时，除还款账户变更外，贷款无拖欠本息。

第十九条  提前还款，包括提前部分还款和提前还清全部剩余贷款。

经审核同意办理提前部分还清贷款的，公积金中心应按与借款人约定的提前还款日期，计算应还款金额，并告知借款人足额将还款资金存入约定还款账户，同时根据提前部分还款后的贷款余额和相应期限、利率、还款方式等重新确定借款人还款计划。提前部分还款同时缩短贷款期限的，新的月还款额不得超过借款人当前家庭月收入的规定比例。

经审核同意办理提前还清全部剩余贷款的，公积金中心应按与借款人约定的还清日期计算还清金额，并告知借款人按时足额将还款资金存入约定还款账户，向借款人出具贷款结清证明。同时，抵押权人应将解除抵押权利的相关证明资料交还抵押人。

第二十条  还款账户变更。贷款期间内，当借款人用于还款的借记卡（或活期存折）丢失、损坏等原因，需要变更原合同约定还款账户时，借款人应提出变更申请，并提供新的符合受托贷款银行扣划要求的还款账户。

第二十一条  还款方式变更，即等额本息和等额本金。贷款期间内，当借款人需变更原合同约定的还款方式时，应提出变更申请。经审核同意的，公积金中心应根据借款变更当期余额和剩余期限、利率按新的还款方式确定，并告知借款人新的还款计划。

第二十二条  贷款期限变更，即延长贷款期限和缩短贷款期限。

延长贷款期限时，应取得保证人书面同意。延长贷款期限的，当达到新的利率期限档次时，自期限延长之日起，应按当日挂牌的同档次利率计息。延长贷款期限后，贷款到期日不得超过借款人法定退休时间后5年，同时不得超过抵押物剩余使用年限。

缩短贷款期限的，当达到新的利率期限档次时，不再调整利率，新的月还款额不得超过借款人当前家庭月收入的规定比例。公积金中心应根据贷款当前余额、还款方式、贷款期限缩短后的剩余期限和利率确定，并告知借款人新的还款计划。

第二十三条  借款人（抵押人）变更。借款人死亡的，具有完全民事行为能力的继承人可申请变更借款人（抵押人）。申请时，继承人应取得原合同当事人及其他利害关系人的书面同意，且变更后的借款人原则上应为贷款所购买、建造、翻建、大修住房的所有权人之一。

第二十四条  担保变更。贷款期间内，当保证人无法履行保证责任或抵押物减值、灭失等原因，需变更原合同约定的担保时，借款人应向公积金中心提出变更申请；当贷款达到撤销保证人担保条件，借款人可向公积金中心提出变更申请。

保证人无法履行保证责任的，借款人应提供或追加新的保证人，新的保证人应符合公积金中心对保证人资格的要求。抵押物减值、灭失的，借款人应提供或追加新的抵押物，新的抵押物应按要求进行评估，贷款余额与新的抵押物价值之比不得大于规定的抵押率。

第二十五条  其他变更。贷款期间内，当借款人通信地址、电话等联系信息发生变更时，借款人应及时通知公积金中心进行变更。

 

第七章  贷后管理

 

第二十六条  公积金贷款和贷后变更业务等资料，在业务办理时进行收集、整理，并及时归档。纸质档案应移交档案室进行保存。档案资料包括但不限于纸质、电子、数据等形式。

第二十七条  使用公积金贷款购买期房的借款人，应在所购房产具备办理不动产权证书条件后3个月内办理不动产权证书并转换抵押登记手续。与房屋权属交易相关的借款人（抵押人）、受委托贷款银行、房地产开发企业等，应协助借款人或抵押人及时办理所购房产的不动产权证书及相应抵押登记手续。对超期未办结抵押登记或未及时将办结手续交付的，公积金中心可按协议约定追究相关责任人的责任。

第二十八条  借款人有下列情形之一的，公积金中心可提前收回贷款:

（一）借款人提供虚假材料，可能造成贷款损失的；

（二）借款人擅自改变贷款用途，挪作他用的；

（三）借款人未经公积金中心和受委托贷款银行同意，将已设定的抵押物出售、转让、赠与或重复抵押的；

（四）借款人不按期偿还贷款本息的；

（五）其他可提前收回贷款的情形。

第二十九条  借款人发生违约行为时，公积金中心责令其限期改正；逾期未改正的，公积金中心可通过法律途径追究其违约责任。

第三十条  受托贷款银行未按委托业务协议履行义务的，按协议约定承担违约责任。

 

第八章  附则

 

第三十一条  公积金中心可根据本办法制定实施细则（操作规程）及补充规定。

第三十二条  本办法由中卫市住房公积金管理中心负责解释。

第三十三条  本办法自2024年4月1日起施行，有效期至2027年3月31日。